税务如何查房地产企业,房地产企业售后返租

房地产企业如何正确进行发票处理？

发票是我们日常业务往来时需要出具的书面证明，是审计机关、税务机关执法检查的重要依据。在我国，不同行业所开具的发票类型和内容也是不一样的，没一种发票的开具都应根据企业经营的项目内容来定。而在房地产开发企业的税收审核中，人们往往会产生这样一个误解：只要一个项目的成本或费用取得了发票，就认为已经获得了合法的凭证，而忽略了发票的具体种类和内容。

但事实上，取得了发票和取得了合法的发票之间还有一定的差距存在的。华律网下面就对房地产开发企业的发票管理和税收审核做了详细分析：一、房地产开发企业应取得的合法发票(一)房地产开发企业取得的发票涉及的种类很多，根据我们实际的审核经验，以下项目成本费用所应取得的合法发票是：1、土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”;2、具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本;3、委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”;4、直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得行政事业性收费收据;5、向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部门监制的“服务业发票”;6、支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证(或支付清单)和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证;7、支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税部门监制的“服务业发票”;8、支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证;9、支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的“服务业发票”;10、其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定;11、工程费支出应区分以下情况取得发票：①施工方为建筑安装企业，应取得地税部门监制的“建筑安装业发票”;②施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”;③施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“商业企业专用发票”。

(二)常见的未按规定取得发票的行为有以下几种：1、以行政事业性收费收据或自制收据作为土地拆迁补偿费用的凭证。2、自制收据不能作为合法的入账凭证，行政事业性收费收据有着比较严格的使用范围，如北京市就有“对不动产产权单位因不动产拆迁所获得的补偿金收入，不得使用北京市行政事业单位统一银钱收据，应按照税法有关规定，及时到所属税收机关办理相应手续，领购和开具由税务机关监制的发票”的规定。

3、发票的种类与所开具的内容不符。如用商业企业发票开具“工程费”或“咨询费”，用服务业发票开具“工程费”等。还有的开票单位，单位性质与所开发票不符。如建筑公司开的商业企业发票等。混合行为的纳税人，发票的项目内容与真实不一致。施工方为生产、销售设施、设备的增值税纳税人时，发票开具只写“工程费”或“施工费”，这些纳税人一般属于混合销售并以销售行为为主。

因此，这类发票的项目内容一般应为设施、设备的名称而不是营业劳务的种类。4、超限额开具发票。如有的10万元版发票开为数百万，百万元版发票开为数千万元等。5、发票内容不真实。大量开具“办公用品”“会议费”内容的发票充斥在成本、费用支出项目中，这些发票开具方有的是商场、超市、高档的礼品商店，有的是高级酒店、洗浴中心、高尔夫球场等高级娱乐场所等。

二、发票的审核方法房地产开发企业的税收审核是一项非常繁杂的事情。要想按照税法的规定确认其发票的合法性，具体如下：1、应熟练掌握相关的发票管理法规，包括发票内容、格式、种类、填写规范、防伪措施等具体的规定;2、认真细致地对企业凭证进行检查，尤其对那些单笔发生额较大的支出项目，更应做到逐笔审查，重点科目和重点项目发票的抽查率应该是100%;3、以一种职业的敏感度对发票进行细心观察，不放过一切可能存在的问题;四是可以通过向税务机关发函、电话询问或网上查询等方式验证发票的合法性。

如何把房地产企业企业所得税检查好？

房地产企业的企业所得税检查，必须熟悉房地产行业的特点，有针对性地采取措施。我接触过不少税务稽查人员，大多反应房产企业所得税不好查，其实主要原因就是对房产行业的财务核算不熟悉。如何做好房产企业的所得税检查呢？个人认为主要从以下几个方面入手：1、整理确定开发项目的可售面积、已售面积、未售面积。这些项目基础信息确定下来，为下一步确认销售收入、结转销售成本打好基础。

这个环节，需要企业提供项目的基础资料，包括土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、测绘成果等。2、检查企业提供的销售收入明细表，包括楼号、房号、业主姓名、合同金额、建筑面积、交款情况以及是否已经交付等信息。并于已经整理好的项目基础信息核对一致，已收款信息，必须与账面预收账款金额一致。3、检查项目累计开发成本的真实性，对于分期开发的项目，是否分别设置成本对象进行核算，土地成本是如何在不同成本对象之间分摊的。

企业是否按规定的时点进行了销售收入的确认及销售成本的结转，是否按企业会计准则的规定，准确地预计开发成本，在企业所得税汇算时，是否按09—31号文件的相关规定，对预计开发成本正确地进行了纳税调整。这个环节需要企业提供施工合同、工程结算等相关资料。4、检查房产行业特定业务纳税调整是否正确。对于销售部员工产品的，是否按规定的毛利率计算预计毛利额；在开发产品完工，确认销售收入后，是否按规定及时将预计毛利额转回。

检查对于当年实际缴纳的税金及附加、土地增值税，是否按规定进行纳税调整。5、检查广告及业务宣传费、业务招待费等是否正确进行纳税调整。房地产行业的特殊之处就在于，对于这些纳税调整项目，应当于不含税预收账款为基数，而不是以销售收入为基数进行调整。6、检查是否有土地双金返还，是否按规定计入应纳税所得额。7、其他纳税调整项目与一般企业没有区别，再次不再赘述。