浅谈德国是怎么控制房地产风险的,德国怎么控制房价

第一：德国房价很高，日益上涨的房价让很多德国人越来越买不起房。近几年来，德国房价不断上涨，柏林和慕尼黑的房价从2010年至今甚至翻了一倍，相比下，租金的上涨远没有房价快。德国对租客友好的租赁条款，让德国人可以安心租房，同时租金涨幅也没有房价高。

日本、德国的房价如何？

日本的建筑法规定，所有的房屋在出售或出租之前必须经过改良。日本没有我们对新房子和二手房的传统定义。所有的房子都是装修的，所以日本的房价似乎包括了精装修的价格。由于房地产价格高昂，一些大的投资商现在开始转向。据称，在过去的１２个月当中，对德国房地产的投资下降了大约３０亿欧元，总投资额降至６５０亿欧元。大的投资商之所以十分看好德国城市的房地产市场，也是因为他们非常重视投资的安全性。

普华永道咨询公司的合作伙伴艾克曼·里珀（Susanne Eickermann-Riepe）说，现在许多投资商认为柏林、汉堡、法兰克福和慕尼黑的房价已经过高。2014年3月，整个东京府共售出3,994套二手房，较前月大幅上涨20.6％，同比上涨4.3％。东京大都会地区共出售1,983套公寓，比2014年2月上涨20.9％，同比上涨6.1％。

根据2013年高盛资产管理（Goldman Sachs Asset Management）调查显示，在接受调查的人士中，有超过20％的人认为日本2013年的增长率最高，这与2012年同期进行的调查相比，接受调查的人认为日本的增长最快。高盛在2013年进行的另一项调查显示，最富有的日本消费者正从储蓄和债券转向股票和房地产投资。

苏州的未来房价会怎么发展？

半年前我的观点就是苏州和重庆的房价暂时调整。就像自助餐吃到一半有点撑，走两步消化一下，后面还会涨。2018下半年是买点。当时很多人不认可。我也是醉了，我在无锡，你们买苏州和重庆的房子，又和我没关系。我只是中立的表达我的观点。目前来看，苏州又开始复苏了，今年还要涨。我们都不希望房价涨太高。但是我们说了不算话。

如何看待德国城市卡尔斯鲁厄？

正好我就住在巴登符腾堡州。你问的这个城市是巴登州第二大城市，仅次于斯图加特。巴登州的经济应该是全国排名第三或第二。因为德国最有钱的地区就位于西南部，特指巴伐利亚州，巴登紧排其后。卡尔斯鲁厄全球500强城市排名182名，自己想象一下哈。但是德国物价不高，郊区的房价也不高，你要住市中心那就很贵了，一般的公寓冷房也要600-800欧。

这里跟瑞士接壤，周末可以过瑞士滑雪。卡尔斯鲁尔大学很有名，是德国第一所工程技术大学。所以在大学周围有几千家从事因特网和电讯行业的公司。不知道你想了解这个城市的哪些方面？如果你来这里上大学，德国出名的就是工科类专业。毕业后很容易在这个城市找到相应的工作。这里环境很好，就位于莱茵河畔。就居住而言也是很不错的选择。

房价35年无泡沫，德国是怎样做到的？

谢谢邀请，小姨子老公正宗德国人，我来回答该问题很合适。虽然他汉语蹩脚，但交流和互相达意不成问题。关于房价，反正聊过后，我整个人都不好了！一句话先总结一下，和中国的房价对比，德国就是神话般的存在啊！首先，按他的意思，房子就是用来住的，这么贵、大家买不起房子住，难道政府不管吗？我不知如何解释，向他说明地方收入、卖地税收、房地产拉动经济、炒房屯房等对中国的重要性，但德国连襟完全不懂甚至感觉莫名其妙。

他的说法，房子应该是和医疗保险一样的福利，一辈子买不起一套房，多么恐怖。唉！反正具体沟通主要是：第1，德国人是能够买地自己建房的，而且税收极低；第2，德国那边没有多少房地产开发商，更多的是政府修建公寓和租赁房，而且和收入对比很便宜。这一点，我们经常讨论房价，他都感觉很无聊。租房子在德国更多，租个几十年大有人在。

第3，是我没想到的，从他大学毕业，后来留学来中国，然后再回德国，房子和收入对比，和物价对比，比过去还便宜了！！！其次，他对中国也算很熟悉了，根据他的理解，可能和经济侧重不一样。德国主要靠工业制造业，不需要靠房子拉动经济，房子更像是福利，也应该是福利。德国GDP增速没有中国快，但一直比较稳定，物价也非常稳定。

社会保障更全面一些，大家更愿意安稳工作，不愿意投资（总经济不行的时候就更不会），炒房那就更不可能。他说德国炒房无异于犯罪，是要高收税甚至判刑的。最后，他认为人口流动不大，可能也是德国房子较稳定的原因。总结一下，最主要的可能是德国对于房地产的定位，人家根本不需要房子拉动GDP，认为这是剥削。我只想说万恶的资本主义，他们体会不到炒房乐趣无穷，希望他们能多学学热血的中国！。

德国人有钱，为什么大部分人买不起房子？

对租客非常友好保护的条款让很多德国人不愿意当房东。在德国，结婚不一定要买房；生娃了也不一定要买房；甚至有钱也不一定要买房。根据权威机构调查得知，买房经济上的压力并不是主要的原因，大多数人最担心的是出租房屋后管理的繁琐和财务损失。其中有49％的被调查者表示，他们担心房屋出租在终止合同时，承租人违约租金等问题。

有钱也不一定要买房租房对于年轻人来说，意味着稳定和灵活性合二为一，外加租金的涨幅也不大，所以租房很符合德国人对稳定和可预测性的生活理念。事实上德国可能有超过一半的人都没有属于自己的房子，大部分人可能一辈子甚至好几辈都是靠租房生活。卡尔·马克思大道位于柏林的黄金地段，不远处就是著名的亚历山大广场德国年轻人的房屋自有率仅12%，据有关报道，2017年的房产数据显示，德国人的房屋自有率大约为45%左右，也就是说约有55%的德国民众都没有属于自己的房屋；根据2017年有关机构统计数据，在25岁~34岁的德国人群中，德国年轻人拥有房产的比例仅为12%，该数据在2010年时还有17%。

2018年的房产数据显示，只有47.5%的德国人有房产，从2010年的46%，到2018年的47.5%，德国购房率近十年来都没怎么增长。相比之下，2018年的欧洲房产数据，西班牙购房率是65%，波兰84.2%，罗马里亚更是96.8%。整个欧洲的购房率大约是70%。由此可见，德国在欧洲国家中属于购房率偏低的国家。

租房对于年轻人来说，意味着稳定和灵活性合二为一德国作为一个高度发达的资本主义国家，德国一向与富有挂钩。毕竟德国不仅是欧洲最大的经济体，更是全球第四大经济体。在2017年，欧洲34个国家购买力排行榜中，德国的购买力列居第7。可见，德国的收入水平在欧洲属于中等偏上的。大多数人都会认为德国居民一定都是过着出门开宝马，回家进别墅这样富豪般的生活。

在看似如此富裕的德国里，为何也会出现超半数的民众没有属于自己房屋的现状呢？德国的收入水平在欧洲属于中等偏上的德国房价最高的是慕尼黑，法兰克福等大城市，我们以德国首都柏林为例，在米特区、夏洛腾堡区等这些柏林黄金地段，新房价格7000欧元~8000欧元/平米，而在偏远的地方，则4000欧元~5000欧元/平米。

目前平均房价约为6000欧元/平米（汇率8，折合48万元人民币/平米），如果需要购买一套小的50平米的房子，则需要30万欧元左右（汇率8，折合240万元人民币）。德国在欧洲国家中属于购房率偏低的国家这是什么概念呢？根据德国公布的数据显示，2019年德国职员平均月收入为税前3994欧元，相当于人民币3.3万元左右。

这个平均月收入没有扣除生活支出、家庭支出等多方面的费用，而且是平均的税前月收入。依据这个平均月收入粗略计算，一个普通德国单身年轻人，需要不吃不喝10年才能在柏林买下一套50平米的房子。综合历史、文化和经济三方面的因素来回答可能找到答案普通百姓只要买房，基本就离不开向银行贷款买房的途径。在德国贷款买房并不难，如果在德国大公司上班，且是无限期合同，银行核算借贷人的收入开支情况后，甚至可以零首付贷款。

近年来，德国的银行汇率降到了历史新低，利息根据首付的多少和贷款的年限在1%-2%之间浮动。德国人收入不算低，银行贷款也容易，为何就不爱买房呢？综合历史、文化和经济三方面的因素来回答可能找到答案。要了解德国人对房地产的态度，就必须了解他们对生活的态度。对于大多数德国人来说，稳定性和可预测性非常重要。普通德国人，每月的收入扣除开支后基本所剩无几重点谈谈以下五个方面的原因，这五个因素缺一不可，相互关联。

第一：德国房价很高，日益上涨的房价让很多德国人越来越买不起房。现在很多金融机构都要求20%首付比例，外加各种办理房产中需要的各种手续费，买房人要至少准备房价30%的比例，5-6万欧元（40-48万人民币）才能买得起房。根据有关权威机构统计，德国90％的租户资产少于50,000欧元，很多普通德国人，每月的收入扣除开支后基本所剩无几，所以5万欧元左右首付（40-48万人民币）的积累不是那么容易的。

本身每月攒不到多少钱在德国，如果没有一定的高收入工作或者父母财务上的支持，很难买得起房。即使银行对于一些大公司员工能够零首付贷款，但是对于这些员工来说，公司规模大，工作发展机会和地点变动的可能性也很大，一般不会在工作头几年就买房子安定下来；那些拥有短期合同意味着工作不够稳定的德国人，本身每月攒不到多少钱，而且他们也不愿意为了买房承担太多的财务风险和背负生活压力。

德国对租客友好的租赁条款第二：很多人赞赏的租房政策，这里必须重点介绍一下。德国对租客友好的租赁条款，让德国人可以安心租房，同时租金涨幅也没有房价高。德国的租管范围涵盖境内所有住宅。在德国，租金是按照行情衡量的，必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金，租客可以向法庭申请缓解措施（例如减租）。

每三年租金增幅不得超过20%此外，德国联邦规定，每三年租金增幅不得超过20%，一些地方规定每三年增幅不得超过15%（例如巴伐利亚州和柏林州）。近几年来，德国房价不断上涨，柏林和慕尼黑的房价从2010年至今甚至翻了一倍，相比下，租金的上涨远没有房价快。房价从2016年到2018年，无论是公寓还是房子的每平米单价，都是每年超过10%左右增长；对比租金的涨幅，大约每年涨幅大约5.5%左右。

一旦双方签了租赁合同，房东就得处处服务好租客在德国大城市，一房难求，包括租房。大城市，地段好，保养不错的房子，感兴趣的租客很多，房东在选择租客时会非常谨慎，优中选优的程度不亚于公司面试。租客要提交很多文件来证明自己的经济能力，比如公司合同、银行出具的个人信用证明等。房东不光要考虑租客的经济收入，还要考察租客的“人品”。

一旦双方签了租赁合同，房东就得处处服务好租客。比如，一旦房子有任何需要检修的地方，一通电话给房东，就得解决。租赁合同一般是无限期合同另外，租赁合同一般是无限期合同，（德国《债法》规定，所有长于1年的租约为永久租约，即使是口头租约也是如此。在某些特定情况下，业主才可以签订有时限的租约。比如，房屋日后会被收回，供业主家人居住。

再比如，业主希望大规模维修。）只有在房东自己需要入住的理由下，才能取消出租，拿回房子。或者房东必须提供合理理由，才能停止租赁，包括：租客严重违反合约内容；或者如果继续租赁，会让房东蒙受巨大的损失。其他情况，房东无法随意取消，也无法赶租客走。即使租客交不起房租，拖欠房租的情况下，双方打官司，即使房东赢了，租客只要证明自己实在没能力付租金，房东也没有任何办法。

租金涨幅受到政府的严格管控其次，房东不能轻易涨租金，租金涨幅受到政府的严格管控。政府对一二线城市的每块城区都有一个租金的指导价，再新的房子的实际租金不得超过这个地区指导价的10%。只有合理适当的理由，比如重新装修了房屋，改善了居住条件才能涨租金，即使是这样，也有涨幅的限度，三年内涨幅不得超过15%。永久租房和购买房产之间，没有太大区别，这就是德国人甘愿租房的原因之一。

生活的简单、灵活第三：在德国，甚至欧洲，不同城市生活或者工作变动很频繁。据德国劳工局的数据显示，居住在德国的3千3百万多名缴纳社会保险的职场人，其中有39%的人每天到另外一个城市通勤。德国本身不大，欧盟一体化又方便了更多的职场工作调动。很多年轻人在工作发展中经常变换工作城市，因此他们不愿意被房产所束缚，拘泥在一个城市。

租房相对他们来说，意味着生活的简单、灵活。租房也能享受同样的教育资源第四：结婚、生娃不能促使德国人买房。德国存在“学区房”，但是租房也能享受同样的教育资源，所以就不存在为了“学区房”而买房的说法。生娃了也不一定要买房在德国文化中，也没有“丈母娘要求买房”这个刚需存在。大家觉得租房子也挺好的，租房也可以结婚，结婚后生活质量才是最重要的，爱情和感情不能因为房子而束缚。

在德国，结婚不一定要买房；生娃了也不一定要买房；甚至有钱也不一定要买房。那么钱都花在哪儿了？第五：德国人不买房，那么钱都花在哪儿了？德国人不管有钱没钱，一定会去度假。因此，一到七八月份，德国办公室里基本都空了，大家讨论的话题也是各种度假计划或者心得。比如欧洲一些热门的度假场所的酒店，需要提前一年预定才有位置。

德国人不管有钱没钱，一定会去度假。综上所述，德国人有钱，为什么大部分人买不起房子？对租客非常友好保护的条款让很多德国人不愿意当房东。在德国，结婚不一定要买房；生娃了也不一定要买房；甚至有钱也不一定要买房。在德国，甚至欧洲，不同城市生活或者工作变动很频繁。德国人不管有钱没钱，一定会去度假。德国存在“学区房”，但是租房也能享受同样的教育资源，所以就不存在为了“学区房”而买房的说法。

不存在为了“学区房”而买房的说法总而言之，不同的国家，发展阶段不同，国情不同，采取的政策也不同，我们可以借鉴，但不能完全照搬照抄，因为适合别的国家的政策，对于我们国家而言，也许并不合适，因为国情是最大的不同。坚定不移跟党走，保持房地产市场健康平稳发展，落实好房住不炒，撸起袖子加油干，努力工作，报效祖国，为中华崛起而奋斗！大家好，我从事房地产行业已有十多年，擅长公用设备领域，欢迎您点赞关注支持我，我将持续分享更多房地产行业知识，解答您的问题，共同交流学习更多生活必备知识，谢谢您点赞关注支持我。