夫妻之间签什么协议才有效,卖房签什么合同

这样的好处就是我们由此为依据签一个合同，让房产中介更有责任感去帮房东卖房子。房产售卖签独家协议的优点。所以卖房子委托中介必须要签一个。在房产中介工作的朋友告诉我说：只要是卖房的客户去中介公司，销售员基本上会让卖房客户签署独家协议！为了签下客户，销售员会保证三个月内房子卖不掉公司会给一些补偿，而客户一听有这种好事，立马选择和销售员签约，这看起来是对客户好，其实却让客户丧失了最大的好处！那么卖房时签署的独家协议究竟是什么？签完以后客户一会获得什么样的好处？缺点和优点又是什么？现在就让我来聊一聊这个问题的答案。

请问委托中介卖房，需要签什么协议或合同吗？

你好，感谢邀请我来回答你这个问题。其实我们大多数人卖房子对于房子的税费各方面儿不是完全懂，而且卖二手房可能会涉及到客户买房贷款。所以这中间必须要有专业的中介那全权处理这样的事，那么我们都知道，找中介卖房子是需要付服务费的。也就是我们说的中介费，每一个地方的收费标准是不一样的。有的地方是收总房款的3%，有的是收1%。

有的是直收客户，不收房东的，有的是房东和客户两面都收。委托中介卖房子的话，需不需要签委托合同呢？我觉得这个是很有必要的。因为签了。委托合同对于房东来说和对于中介来说都是有保障了的，这里的委托又分为普通委托和独家委托。普通委托很好理解，就是我这套房子现在要卖，那么我委托这家房产中介给我销售，基本上这个销售是没有时间限制的，一直到房子卖出去为准，上面会规范房东和中介的责任。

房东的责任就是这个房子委托了这个中介，以后无论。房产中介过来看房，提前打电话预约都要配合中介来开门或者说直接委托中介钥匙。房产中介的责任就是接受房东的委托，然后给房东找客户在带看的过程当中，不破坏屋内的结构，一直到这个房子卖出去为止，然后代办所有的过户手续包括银行贷款。当服务完成以后房东应该履行责任赋给房产中介相应的报酬，整个流程完成。

这里的普通委托房东可以委托十家甚至20家中介不固定，谁卖出去了这套房子就给哪家房产中介服务费。这样的好处就是我们由此为依据签一个合同，让房产中介更有责任感去帮房东卖房子。还有一种委托就是独家委托合同。这个独家委托合同就比较严格，一点儿也是为了约束双方。这里面有可能会涉及到金钱。什么意思呢？独家委托合同就是房东把这套房子委托给某一个中介代理。

也就是这个房产中介全权管理房东的这套房子，市面上不会再有任何一个房产中介去和房东联系，那么如果有别的房产中介有客户，那么也只能和签独家委托的这个房产中介来进行沟通。而独家委托协议呢一般都有时间限制的，毕竟独家委托也有不确定因素不确定因素，就是因为房东把房子委托给某一个中介，别的中介不能卖，实际上就相当于失去了很多机会，如果这个房产中介的能力一般的情况下，那么这个房子在短时间没有卖出去，那就耽误了房东卖房子。

所以一般的独家委托合同都会让这个中介给房东交一些押金，然后限制一个时间点把房子卖出去，如果在规定的时间内没有把房子卖出去，那么交的这个押金不予退还，算是赔偿房东的损失。一般的这个时间点是在一个月到半年左右。所以卖房子委托中介必须要签一个。委托合同，不管是普通委托还是独家委托都很有必要。希望我的回答对你有所帮助。

为什么说：卖房千万不要签独家？有什么内幕吗？

在房产中介工作的朋友告诉我，销售员会让卖房客户签署独家协议，还会保证三个月内房子卖不掉公司会补偿，看起来是对客户好，但是却让客户丧失了最大的好处！房子在我们的汉语中是一个专门的词汇，作为使用率最高的名词，房子也代表着人类居住和从事任何社会性活动的建筑物。同时房子作为人类赖以生存的栖身地，我们从远古时期，就已经无师自通地学会了如何建造自己想要的居住地。

在古代的旧石器时代，当时的人们受限于生产技术的不发达，无奈只能选择居住在一个个洞穴中。而阴暗潮湿的洞穴也让当时的人类吃尽了苦头，为了能够解决阴暗潮湿的问题，远古时期的人们想尽了办法来学习建造！在以前恶劣的环境中，本身技术不发达的人们，根本无法建造明亮舒适的房屋，这种情况一直持续到进入氏族社会以后，后人才在遗址中发现了大量建造好的房屋遗址。

随着房屋技术的提高，房屋在人们心目中的地位也越来越高，而古代儒家思想盛行，也让房子被赋予了更加深厚的意义。现在我们经常会听到有人说：人生有四大喜事，久旱逢甘雨，他乡遇故知，洞房花烛夜，金榜题名时！其中对于许多男孩们来说，最重要的就是洞房花烛夜，而洞房在现代来看指的就是婚房，但是在古代事实上青庐才是婚房！古人有云曰：《玉台新咏·古诗为焦仲卿妻作》:"其日牛马嘶,新妇人青庐。

从这句词语中可以看出：在古代社会中，结婚所用的婚房是指青庐，从东汉到唐初，古人都是在青布搭成的帐篷里来进行婚礼所以这就是婚房青庐的由来！80年代以后，为了能让人们可以居住上自己想要的房子，国内率先出现了商品房的概念，这个时候商品房也是一种稀罕物。同时房屋也有了许多的定义，比如产权房和小产权房，还有商品房，经济适用房，集资房，廉租房，安居房，公房，房改房等。

时至今日，现在所居的房屋已经不是简单的房子，而是已经被称为房产，既然是房产那肯定是和金钱所挂钩的。2021年上半年，根据国家统计局发布的数据显示，全国商品房销售面积达到了36007万平方米，商品房销售金额达到了38378亿元。这个时候还没有买房子的朋友，猛然间发现原来自己已经买不起房屋了，房价高已经成为了共识。

但其实房价高并不只是现在才有，在古代也是有高房价的，相比较于现代，古代房屋的价格超出了我们的想象。就比如号称香山居士的白居易，他曾经在唐朝的首都长安任职刑部尚书（相当于公安部部长）这明显是一个非常高的官职。但让人有些哭笑不得的是，白居易依然是在长安以租房为主，而一直到白居易50岁的时候，这才在长安专门买了一套房。

就为了这一套房，白居易还专门写了一首诗来炫耀自己已经买房的事实，这首诗就是我们熟悉的《卜居》！白居易在这首诗中这样写道：游宦京都二十春，贫中无处可安贫，长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身，且求容立锥头地，免似漂流木偶人，但道吾庐心便足，敢辞湫隘与嚣尘。在这首诗中，白居易把自己买房前的辛苦和买房后的得意表现得活灵活现，同时也让我们对于古人对房屋的重视有了一些了解。

而现在房屋的价格一直居高不下，许多朋友在购买房屋时，会发现开发中的新房价格过高，以自己目前的收益来说，确实是无法支撑。这个时候我们不得不退而求之地去选择二手房，而当我们在购买二手房时，偶然间会看到销售员经常会劝那些卖房的客户在房产公司选择独家。这让我们有些奇怪卖房也可以签独家吗？曾经我也对这个问题很疑惑，为此我带着这个问题，专门询问了我在房地产公司工作的朋友。

在房产中介工作的朋友告诉我说：只要是卖房的客户去中介公司，销售员基本上会让卖房客户签署独家协议！为了签下客户，销售员还会保证三个月内房子卖不掉公司会给一些补偿，而客户一听还有这种好事，立马选择和销售员签约，但是这看起来是对客户好，其实却让客户丧失了最大的好处！那么卖房时签署的独家协议究竟是什么？签完以后客户一会获得什么样的好处？缺点和优点又是什么？现在就让我来聊一聊这个问题的答案。

房产中介的独家协议是什么？首先我们要明白房子是有产权的，一般的房屋是70年的产权，而我们想要售卖房屋时如果自己不熟悉其中的规则，一般都会选择中介公司来代为售卖。而作为普通的消费者来说，我们基本上在售卖自己的房屋时，为了提高成功率会选择很多不同的中介公司。这样做的好处就是可以广撒网捞大鱼，坏处就是当我们接到电话时，可能会搞不清到底是哪一个中介打过来的。

这对消费者来说只是一个无关紧要的问题，但是对依靠提成来生存的房产中介来说，却是一个大问题！很多房产中介公司为了把握住优质资源，会选择给客户提供独家协议，尽可能得把客户留在自己的公司。这个时候所谓的独家协议也就应运而生，这种独家协议一般是中介公司给客户的，主要作用是设定在一定时间内客户的房子只可以在他们家公司卖，不可以在别的任何平台或者公司内发出信息！而中介公司会在独家协议上添加对客户有好处的条件，比如如果在规定时间内没有卖掉，客户会收到什么样的赔偿。

房产售卖签独家协议的优点。上文中已经写到独家协议的具体来历，也看到了其中对于客户的好处，但是俗话说得好，有利必有弊，那么房产签独家后它的优缺点又是什么？想要弄明白这个答案，需要通过以下几点来说明：第一点：准时售卖！作为房产中介，如果他（她）们非常看好某一套房源的话，在客户不着急的情况下，销售员会和客户沟通具体的细节。

这个时候一般的销售员会告诉客户，自己会在三个月或者半年内把这一套房子准时卖出，而如果卖不出公司会给予卖房者一部分赔偿。赔偿的具体金额，就看卖房者和销售员沟通的结果，这个补偿标准基本上是在几千块钱为主！第二点：省心省力！我们之前如果不签署独家的话，在各个中介公司都挂有信息，这样做的后果就会是经常收到各个中介公司的电话！如果说一天收到几十个电话也可以接受，不同的中介公司带人来看，可能会让我们在一天之内来回奔波几十趟，简直让人烦不胜烦。

而如果我们签订独家后在合同中会有专门的协议，规定具体的金额以及服务项目，我们只需要把钥匙交给中介就可以不用再操心房子的问题。房产售卖签独家的缺点！上面已经说到签独家的优点，但是事情根本没有完美无缺，优点之后必然是缺点，而缺点也需要通过几点来说明：1:溢价的权利！很多时候作为售卖者，我们必然是希望自己的房子卖的价格越高越好，而当我们把房产信息给了中介以后，中介也是靠着提成来吃饭的。

所以房主的房价越高，对于中介来说中介的收入也越高，但是如果签订独家后，这个就不再适用客户只适用中介！签订独家协议以后，房主就没有权利跟随市场随时涨价，举一个最简单的例子：比如你所居住的房子，现在是一个学期房，可是今年由于学校政策的影响，学校不再招收新学员。这个消息会导致房价走势偏低，而房主想卖房，必然也是按照偏低的价格来出售房屋的，但是当我们刚刚挂出信息后，学校突然接受到教育部让学校招生的通知，这个时候周边的房价必然会随着这个消息而涨价。

但是你已经和中介公司签订了独家政策，你是不能涨价的，所以这个时候哪怕你的房子很快卖出去，你也不会开心！严格算起来必定是损失了一笔钱的！2：溢价条款！当客户选择同一中介公司的独家协议时，中介公司一般会在合约上写上溢价条款，如果没有就是客户的幸运，如果有就是中介公司的幸运！而这么说的原因是在签订独家时，我们给中介的就是一个固定的报价，但是中介可不一定按照这个报价来卖！举个例子：如果你手里有一套房子，你给中介的报价是100万，当你看完中介给的独家协议时，因为心动而签订了合同，而中介是以200万的价格卖出。

在你们所签的合约中，中介给你的有溢价条款，当你的房屋以200万的价格卖出去。中介只需要付给你100万，剩下的这100万就属于中介公司额外的收益，可以自己自由分配！如果没有溢价条款时，中介以200万价格卖出你的房屋，中介会如实告诉你，你只需要按照200万的售卖价格补给中介费即可！3：卖房者容易产生违约金。

除了以上两点，卖房者和中介签订独家协议后，在合同约定的时间内，房屋没有让中介卖掉，卖房者是不能自行撤回的！这个时候哪怕你因为各种原因急用钱，也是不允许撤回，否则你就会因为违约而需要支付中介公司的损失！房产中介的独家协议合法吗？答案是：看情况！根据《合同法》第39条中：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉，若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方，对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式。

所以只要是双方共同认可协商一致的独家协议，与房产中介签订独家合同是合法的！而不是有些朋友认为不合法的！写在最后：而这才是为什么许多中介或者中介公司会愿意和客户签订独家协议的原因，而对于我们普通人来说，作为卖房者卖房想要多价格高点，买房者价格低一些！而我的意见就是：现在的大环境之下，如果卖房者确实急需钱，还是选择多方面提交信息为好！对此你怎么看？欢迎留言讨论和转发。