交易所收紧三大行业发债 房企公司债不能再买地

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随着各地房地产市场调控政策的出台，住房企业债券市场融资收紧。

《证券时报》记者获悉，上海证券交易所和深圳证券交易所近日向各债券承销机构下发了《关于试行房地产和产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确规定了试行房地产和产能过剩行业公司债券分类监管。

据了解，两大交易所对房企发债采取“基本范围+综合指标评价”的分类监管标准；产能过剩行业采用“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，只接受符合国家产业政策要求的煤炭、钢铁企业申报公司债券。房地产企业发行公司债券筹集的资金不得用于购买土地。

一些业内人士告诉记者，如果新政落实到位，房地产企业债券的发行规模将大幅下降。对于杠杆率较高的房地产企业来说，会影响未来再融资的便利性。两大交易所对房地产融资的使用也有更严格的监管。

住房企业“基本范围”是指发行人资质良好、主体评级为aa及以上的四类企业:境内外上市公司；省级***、省会城市、副省级城市和计划单列市地方***所有的住房企业；以房地产为主业的***企业；其他民营非上市房地产企业进入***房地产行业协会百强。

但是，即使房企符合上述基本条件，但在房地产市场监管期间，如果房企竞购“地王”，哄抬重点监管城市的地价，或者以前的公司债券募集资金尚未用完，且在报告期内存在非法使用募集资金的问题，将被禁止发行公司债券。

对于符合基本范围要求的房地产企业，必须通过综合指标评价进一步筛选。

房地产企业的五项综合指标和参数值为:最近一年年末总资产低于200亿元；最近一年营业收入低于30亿元人民币；最近一年扣除营业外损益后的净利润为负；最近一年年末，扣除预付款后，资产负债率超过65%；房地产业务占非一线和二线业务的50%以上。

根据不同的综合指标，两大交易所将房地产企业分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两个指标被归类为关注，触发三个指标或更多被归类为风险，其余被归类为正常。券商需要区别对待三类房地产企业，风险类别中的房企“基本不考虑”，而关注类别中的房企则要求增加信息披露，引入信用增级措施和投资者保护法规。

值得注意的是，住房企业不可能在发行公司债券融资后，以高价将土地作为“土地王”。

为了抑制土地市场的高温，两大交易所要求房地产开发商通过公司债券筹集资金，而不是用它们来购买土地。发行人应就此出具书面承诺，监管机构将继续监控发行人履行承诺的情况。

招商证券(600999，BUY)固定收益研究主管孙彬彬表示，新的房地产交易规则将影响杠杆率较高的房地产企业未来再融资的便利性，市场需要关注这一变化对不同房地产实体的影响。