资本新时代 金融如何助推商业变革

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金融业网站消息往年11月23日，商业创意年会在香港举行。会议的重点是“中产阶级阶段的商业趋势”，金融业网站报道了整个过程。在讨论中，花旗银行董事总经理、***研究部主管、亚洲房地产研究主管蔡金强表示，商业地产是“练武”，金融就像是内部修炼。它没有终端金融。没有人帮他打开“任麦”。我负责亚太地区，去过各种企业。我认为***的生意不坏，也不坏。

以下是讨论记录:

主持人:各位来宾，听完王先生精彩的演讲后，我们将开始第三节的主题讨论。

金融在商业地产发展中发挥着越来越重要的作用。当我们谈论reits、基金和资产管理时，我们真的理解金融吗？在快速变化的市场中，金融也需要不断成长和变化。接下来，请欢迎讨论嘉宾。它们是:

世界银行首席技术官李振伟(002285，BUY)；

舒泽成，梧州国际控股有限公司董事长；

***乐泰商业地产集团董事长杨龙飞；

徐汇控股(集团)有限公司副总裁蒋大强；

花旗银行董事总经理、***研究部***、亚洲房地产研究部***蔡金强；

郑融商业管理有限公司总经理张子玉；

巴林亚洲投资有限公司董事总经理林西玲；

顾，香港源丰资本管理合伙人；

星展银行董事总经理、***房地产与战略账户主管洪成明；

李，越秀房托投资总监；

李振伟:谢谢大家坐在***。这个团队非常庞大，共有九名客人。我们的话题是关于商业和金融的结合。我很困惑。为什么香港客人不发言？他们都是国内客人。我在***发现了更多的创新，不仅仅是纯粹的商业，还有投资业务。在座的各位都是开发商和金融家。我们能不能做一个像刚才两位客人那样更有价值的模型？

我们的纽带是金融和商业。现在做生意不容易。我们必须做金融。***商业有点像***工业。昨天，广州收回了土地，包括8栋住宅楼和2栋商住楼。结果，有7栋商业建筑和2栋商业建筑，其中一栋被拍卖。现在做生意不容易。不要说拯救国家，先拯救行业。

请回答两个问题，一个是商业和金融，谁重谁轻；第二，银行，它们现在还在营业吗？你对商业房地产开发商有什么建议？商业房地产开发商回答哪一个对商业和金融是重要的，我们应该做什么样的业务，什么样的商业模式，以及在今天的环境下我们需要什么样的金融来支持你。我发现香港比较好的生意就是你。生意很难卖。你认为商业金融怎么样，你想做什么样的生意？

舒泽成:比较好个问题是，商业和金融哪个更重要。我认为生意更重要。如果生意做得不好，就没有财政支持。把生意做好，金融可能会支持它。我认为生意非常重要。

现在***的商业地产今年压力很大。我们做了几十个商业项目，包括几十个综合项目和二十个专业市场。比较这两条线，很明显，综合市场的压力大于专业市场的压力，它一直在两条线上发展。

我从2004年开始在这个行业工作。当经济好的时候，复杂的事情很容易做，零售业迅速发展。当经济下滑时，我发现专业市场的抗风险能力更强，专业市场急需，专业市场的产品价格相对较低。

复杂，当经济好的时候，你可以花1000元，当经济不好的时候，你会花100元。每个人都有钱买***品，但是当收入不好的时候，他们只买自己需要的东西。***没有多少商业市场和商业综合体。我们应该是比较好一个。我们已经建立了16个综合体和24个专业市场，并委托了20个来管理。现在我们管理着60多个项目。

事实上，商业地产是一个好行业，一些城市规划过度，造成巨大的商业压力。如果规划合理，这是一个好行业。我们开发了一些房子，它们被认为是投资产品。显而易见，商业更适合投资。合理规划商业，价值不亚于住宅。它确实是多余的，而且显然适合建造两个综合建筑。他建了五个综合建筑。香港比内地更合理、更科学，压力没有我们大。

我们2013年在香港上市是因为专业市场的注册人数较少。我们生意做得很好，希望金融能够支持我们。

李振伟:下一个是林先生。谁重要，商业还是金融？你愿意投资什么？如果你想投票，你希望他怎么改变？

林西玲:不是专业市场不好，但我不会投票。为什么我不投票？金融和商业地产哪个更重要？我是一个投资者。如果我没有资金，我根本不能投资。他们两个都很重要。舒先生说如果我表现不好，我就拿不到钱。这是鸡和蛋之间的问题。

你以前为什么不投资专业市场？传统商业地产是一个不错的购物中心。不管是什么形式，它都追求稳定的现金流，可以生产任何产品。稳定的租户组合、定位和现金流。

如今，有一种令人费解的理论对电子商务产生影响，而购物模式则不同。现在周期很短，所以不管经历或家庭如何，下一步该做什么。传统可能行不通。如果你想找一些能接受更高风险的投资者，你的现金流可能不稳定，但两三年后你会成为大赢家，投资者可能更适合金融产品。银行可以做传统的，而且贷款比例相对较低。如果将来的经验是成功的，最终的划分肯定比追求稳定的现金流要好。

李振伟:你说一切都很重要，双胞胎兄弟也有个头。你现在找到投资模式了吗？

林西玲:是的，但是有不确定性。

李振伟:第二位嘉宾来自乐泰商业地产集团董事长杨龙飞。你昨天谈到的项目非常有名。到目前为止，如何回答这两个问题，如何在金融和房地产领域创新，如何获得金融支持。

杨龙飞:谈到金融和房地产，这两个词可以分开。如果你有钱，你就不会明白。首先，商业地产离不开金融；第二，商业地产情不自禁地假装理解。有些人从来没有做过生意。我卖泡泡糖。许多人在商业地产上赚了很多钱，但是门槛并不像他们说的那么低，所以他们必须假装理解。

互联网，沈建光先生今天说的很有哲理性，回到了本质。很多人都知道“光棍节”这个商业概念，它卖了1000多亿元。谁能告诉我10号和12号卖了多少钱，以及如何替换离线和在线？马云，没人会告诉你12号卖了多少钱。

过去，没有移动互联网，开餐馆和在餐馆吃饭都不方便。商业的本质是真正的供求关系。互联网加技术无非是精确、高效和服务。我们是在零售业，沈建光说得很好，冷静下来，多想想。光棍节做什么，所有国外的零售商都会在圣诞节促销。

李振伟:你的企业如何与企业合作？我们现在想卖房子。

杨龙飞:我没有房子。我专攻商业。

李振伟:如何解决资金问题。

杨龙飞:做生意必须有资金支持。晨水之旅已经在2008年完成了。***市场的生态还不成熟。你热爱这个行业，市场环境不成熟，所以你做不好。你有很好的商业哲学。有许多经济指标符合投资者的回报需求。需要多长时间预测（数据为往年仅供参考）？产业链有问题。

2003年生产，2004年开业，我在马来西亚建立了一个占地12万平方米的工厂。如果你有现金流，你就拿不到钱。我说的是本质。我不能漫不经心地谈论金融和房地产。我总是谈论“双11”卖多少钱。从来没有人问过12号卖多少钱。线上和线下是事物的两个方面，这是商业，而互联网只是一种技术，可以应用于各行各业。

李振伟:一皮一肉。你完全是在做生意。下面让杨总总结一下。

杨龙飞:人们生活的很大一部分是在这个世界上。今天的活动是一个商业论坛。我们80%的生活都在城市里度过。你是工人，在车间，在工业地产；你是物流，这是运输房地产；你是个老人，这是商业地产。

商业地产，我的想法是与世界商业携手，改变城市生活。这不是一个笼统的口号，什么是零售，它是一门艺术，购物中心是一个购物中心，了解这个城市人们的城市生活习惯是一门科学。

我从事商业地产已经很长时间预测（数据为往年仅供参考）了。每个人都知道城市生活和人类生活需要各种服务。我整合各种服务，整合高效率和零售，整合体验等。，将城市中没有但在其他地方可以找到的消费习惯融入到一个大的综合体中，充分发挥它们的协同效应，聚集人们，为城市服务。我们的购物中心促进和享受整个城市的生活。

李振伟:下一位客人是做生意和银行。接下来，有请徐汇控股副总裁江总。你认为商业和金融怎么样？你如何谈论徐汇商业模式中的金融？谈谈你的商业模式。他愿意投资你的生意吗？

姜大强:我是来做酱油的。组织者最初邀请来，但张不能来。我和张一直是好朋友。徐汇控股是一家专注于住宅开发的公司。我负责商业和住房。我一直在思考三个问题，徐汇控股一直在思考，但我没有想清楚。

比较好，有多少可靠的商业人才在公司工作了五年，为什么他们不能与老板和老师聚在一起，因为我不知道这个人是否可靠，是否能符合我脚踏实地的风格；第二，我们工作不到五年，成本很高。如何一次性做对产品，做错产品，做对产品，成本是最简单的；

第三是如何减轻沉重的资产。开发商总是重资产，但他们不能是轻资产。减轻重资产的前提是融资成本小于5。我们不是***企业，所以做起来很困难。

融资对开发商来说非常关键，而融资成本和开发商已经到了一定的水平。我们的业务服务于房地产，而房地产跟不上业务和房地产。我们徐汇控股正在探索。我们视自己为乙方，与香港大地有很多合作。我们为他们工作，他们是投资者，我们是开发商。我们为他们做好工作，做好项目，为他们赚钱。

李振伟:你的商业资本来自哪里？

姜大强:大部分都是住宅楼。徐汇控股的业务还没有盈利，仍然不是一个大的业务。

李振伟:你们的规模相当大，你们未来的发展将是巨大的。

姜大强:我们将成为一个行业。

李振伟:下面，有请花旗银行总经理蔡金强先生。你更喜欢投资这样的企业吗？他们提出融资成本为5。你能给我吗？

蔡金强:商业地产是“练武”，金融是内功。它没有终端财务，也没有人帮他打开“当州长的第二个脉搏”。我负责亚太地区，去过各种企业。***的生意不错，也不是没有人投票，而是没有退出机制。

例如，美国的整体商业规模约为7万亿美元，***的商业地产和工业地产合计约为3万亿美元。在融资方面，***的腿瘸了。在美国，1万亿美元来自经营贷款，1万亿美元来自商业银行，***70%的资金来自抵押贷款。

如果我们想发展，就应该继续投资。上市和退市，退市和想上市，这不是没有与cmbi的财务。你投票还是不投票？很多人投票，关键是要把两个人抱在一起，每个人都不能离开。

李振伟:你能帮他投票吗，你能去吗？

蔡金强:往年，这主要是一个税收问题。根据具体的了解，可能会有更好的进展，不仅是零售，还有蔬菜市场和停车场。我更乐观。

李振伟:银行可以帮助商业地产一起进退。商业和金融，一个是开辟人体的“任麦”。下一位来自郑融商业管理有限公司的张子玉先生，你如何看待金融和房地产的关系？

张子玉:我们今年正式将总部迁到了上海。郑融商业管理有限公司大约有三个部门。一个是住宅，去年销售额超过300亿英镑，在***排名第27位；第二是商业；第三，资本市场。

严格来说，我们是一个被动的市场。我们是纯粹的住宅开发商。自2013年以来，做商业地产变得越来越困难。根据未来住宅的发展和布局，我公司主动收购了一些商业用地，这是一个被动和主动的痛苦过程。我们现在做的所有购物中心都在举行，主要在12个城市和12个购物中心，主要集中在上海、天津和苏州。

我认为商业地产的主要核心是运营，运营和服务是我们商业地产的精髓。当我们得到评估的土地时，平均回报率为6-8%，莆田是我们的家乡，回报率为8.1%。我们在上海做了一个计算，老板定的目标是7%，但我们的计算是6.5%，因为土地成本太高。

当我们这样做的时候，我们也在受苦。业务作为集团的一个***部门，对我们的团队、管理和运营都有很高的要求。今年，我们将开设两个业务，一个在长沙，另一个在下个月16日在苏州。一个是区域购物中心，另一个是社区购物中心。

由于商业地产和住宅地产的盈利模式不同，商业地产是一种金融产品。我们把比较好家店开了一年，可以在往年4月开业。首先是回报率，其次是租户的组合，第三是位置。我们在前期发行了债券，成本约为6.5英镑。我们中很大一部分人从事商业。我们想做好内部工作和管理。每个人都需要资金。

李振伟:你的观点是商业是内在力量。如果做得好，财务就会来找你。你想如何与在场的投资者合作？

张子玉:我们的大概回报率是7.5%，我们的比较好笔债务是10年，资金超过5亿元。我没有他的要求低。我们老板给我的指数大约是6。我们的租金回报率有运营能力和我们的国家资源实力，所以我的购物中心可以达到7.5-8的理想值。资本越低越好，大约6是可以接受的。

李振伟:下面，有请星展银行董事总经理洪成明先生。开发人员意识到持有它。现在，当发行债券时，回报率应该达到6-7。如果他来找你，你有什么好的建议以及如何选择企业？

洪承明:蔡先生的演讲很精彩。我认为这是一个时间预测（数据为往年仅供参考）点。在发展过程中，不同的事件有不同的因素。我补充说，商业地产，尤其是零售，对我来说是“老汤”，商业的本质是“足够的汤、耐心和适度的温度”。

在开发的时候，我们可以给一个比较高的回报，以后我们需要“收火”，但是在***找不到“火”的原料。我希望你们能配合我们中等收入的发展，多分配一些中等收入的资金，让“老火汤”在适当的温度下沸腾。

他们最终可以把汤放在炉子上，这有交易量小的优点，但也有不温不火的可持续发展，这可以取得适度的效果。***，是时间预测（数据为往年仅供参考）和匹配度。在回答李先生的问题时，两者是非常重要的，需要匹配。

李振伟:这需要时间预测（数据为往年仅供参考），谢谢你！从财务角度来看，我完全理解如何培养时间预测（数据为往年仅供参考）。金融应该给企业时间预测（数据为往年仅供参考），但不要要求太高。剩下***两个了。我先去兰桂坊找顾总。你既懂商业又懂金融。在香港保持纯洁是可以的，但是当你回到***的时候可能会有问题。

顾:证券化的退出存在一些问题，可以通过私募股权基金从前端实现。根据国情，目前还没有好的退出方式，对我们前端的投资和要求也比较高。例如，一个普通的房地产基金需要20%，我们必须满足它的要求。

通过上市、企业所得税等多种方式退出十年前的项目。，但这不是很常见。此前，兰桂芳基本上是通过私募股权前端解决资金问题，然后寻求各种退出方式，要么通过转让股份，要么出售整个项目，要么退出证券化。一般来说，五年多以后，这个制度就会退出，我们会向前看。

李振伟:我和兰桂芳正在广州做一个项目。香港的做法与***不同。他们在选择项目时非常严格，所以他们应该做得好，做得对。我和他们一起研究了10个项目，只看了一个，并承诺资金会在接手项目时关注你。我认为你的模型很好。国内开发人员需要转型并放慢速度来学习你的模式。

***，有请越秀房托李先生。为什么reits在***这么难做？越秀能做到。

李文正:越秀房托有限公司是广州的国有企业。自发展以来，它拥有房地产金融和其他业务。今天，我们的感觉是住房和商业都在发展。我们的住房销售额在200-300亿元之间。我们在商业上走了一条不同的道路。特别的地方是房地产投资信托平台。2005年，比较好批房地产投资信托基金在香港上市，并于2003年颁布了相关规定。以前，香港有更好的结构、资产储备、资产组合、更好的税收便利和更好的平台。针对韩先生开发、运营、融资相结合的模式，我们有一个开发主体(越秀地产)进行项目开发，一个运营团队进行运营孵化，一个reits平台进行融资。我们为其他金融工具和金融产品形成了一个闭环和近似的开发逻辑。2012年，我们将广州的地标性房产纳入房地产投资信托基金。当我们这样做的时候，房地产投资信托基金只有70亿资产，在广州的价值是150亿。由于我们缺乏渠道和平台。做这个循环不容易。我们在其他方面有很多经验。在座的各位都是商业地产领域的专家。接下来，我们将与***合作，reits可能很快就会问世。我们可以看到，往年6月，澳大利亚统计局的总规模为500亿英镑。如果我们真的要做好准备，作为商业地产的开发商、业主或轻资产战略团队，如何迎接市场中的巨大机遇有几个感受。首先，我们有一个明确的战略。就开发商而言，许多开发商被动地做生意，不得不占用商业用地。当我们在许多城市拍摄土地时，我们必须停靠业务，并且必须做好。接下来，当我们主动这样做时，我们有一个明确的策略。

要有配置资产的能力，这是核心，规模非常重要。香港的房地产投资信托基金规模越大，对房地产投资信托基金的要求就越低。当我们将来真的想成为一个平台时，估值就能做得更好。

我们明白，要一步到位，很难。现在我们开始发现不同的风险偏好、产品偏好等等。，并进行早期配置。在不同的发展阶段有不同种类的货币，其风险也不同。我们应该好好评估自己，看看我们的风险、产品阶段和未来风险在哪里得到控制。我们可以提前分配资金，包括资产支持型证券，这可以在现阶段分配，将来退出会更容易。

李振伟:谢谢。我在广州。我很清楚越秀地产的上市。我相信上市资产非常雄厚，租金收入也非常不错。关于金融和商业的话题到此结束。舞台上的每个人都谈了自己的观点。从商人和金融的角度来看，它们是不同的。就个人而言，他们认为本质是把生意做好。如果没有生意，财务就不会来找你。这个题目很难。由于我们在***做房地产行业，我们确实需要我们的行业给予更多的关注，给予更多的政策和解决我们的企业退出机制的问题。我们仍然相信，杨总明年将会做很多项目，分享你们的经验。