叶檀：一二线城市房价大涨 买房真的比炒股好吗？

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一线和二线城市的房价大幅上涨，上海的一些房地产经理纷纷致电客户，祝贺他们的远见卓识，并通过提前购房节省了成本。

根据国家统计局2月26日发布的数据，今年1月，在70个大中城市中，深圳的房价涨幅仍然***，连续14个月居全国首位，同比上涨52.7%。上海和北京紧随其后，分别增长了21.4%和11.3%。

二线城市南京和合肥的房价上涨迅速。1月份，南京新建商品房价格环比上涨2.5%，甚至超过北京，仅次于深圳和上海，同比上涨10.8%，位居***第四。在利率越来越低的情况下，购房者就像买了一个可以随时抵押和兑现的保险箱。

一个漫长而深刻的问题围绕着投资者的心。这是一个超级大泡沫吗？如果它要破裂，什么时候会破裂？

海通证券的蒋超(报价600837，BUY)写道，当日本房地产泡沫出现时，如果房地产的总价值实现了，它可以购买美国。目前，在北方和深圳大约有6000万***居民。假设有一个三口之家，每个家庭有一套房子，大约有2000万套房子。假设每套房子平均面积为100平方米，按照目前平均价格约为5万元/平方米，相应的市场价值约为100万亿元。

截至往年第三季度，美联储公布的美国家庭财富总额为100万亿美元，相当于约650万亿元人民币，其中实物资产(包括房地产)的市值为30万亿美元，相当于200万亿元人民币。简而言之，在出售了位于北方深处的一栋房子后，似乎足以买下半个美国。我相信购买整个日本没有大问题。

一线城市和核心地区房价的快速上涨是投资者恐慌的表现。

根据国家统计局1月份的数据，一线城市的房价大幅上涨，而二线核心城市的房价则大幅上涨，而三线城市的房价则继续呈现稳定、温和、略有下降的趋势。平均而言，新建商品房的价格从0.1%变为单位，二手房的价格从单位变为0.1%。大多数三线城市的房价同比下降。

目前，股票市场正处于动荡时期，国债和银行理财产品显示的无风险收益率正在迅速下降，创新投资的热潮已经结束。只有这些城市的房地产似乎能够承受不确定的未来。如果北京房价平均价格下降一半，就意味着资本市场没有投资品种。

常住人口不能完全反映一线城市的人口状况，一线城市的人口流入增长最快。如果把居住半年以上且未登记的人口加起来，可以从北京卫星城的房价上涨和中小学校外籍学生的比例看出。如果不是限购，在一线城市购买商品房的人数将会增加。但是大城市不能容纳它。

卫星城市和核心二线城市接受一线城市的溢出效应，这些城市成为仅次于一线城市的安全缓冲。中原地产研究中心的专家表示，尽管国土资源部一再强调“限量供应”的政策，而且新一年的土地供应计划尚未出台，但开发商对高质量地块的热情并未减弱，部分地块1月份的地价仍能达到100%以上。预计今年房地产市场的***将转移到二线重点城市。

在负利率时代，购房成本下降，房地产的金融属性更加突出。往年，全国住房抵押贷款增加了2.66万亿元，占往年第二季度以来总抵押贷款的70%，占过去20年总抵押贷款余额的近20%。自往年以来，房地产变得越来越受欢迎，这是放松抵押贷款的必然结果。

房地产已经成为增加杠杆的主要手段。目前，核心城市的房地产仍是***的抵押品。举个例子:如果我有一套价值1000万元的套房，我公司的资金流很紧，所以我找一个中介串通，把它筹集到1500万元，然后“卖给”我的亲戚或铁杆朋友。首付30%，贷款1050万元。所以我手里有1050万元。我不在乎房价下跌多少。然而，如果原始抵押贷款只有50%，它将得到500万元，这不得不由银行捆绑。只要现金流紧张，你就可以使用这个技巧。在过去的两年里，无论是股票市场还是p2p，它的普及都离不开各种杠杆和套现。如果将房地产抵押贷款和外汇外资金分配包括在内，贷款总额可能会更多。

投资回报率下降，抵押贷款成本下降。只要房价上涨，就能赶上3%的无风险年化收益率，房地产将成为一个重要的投资选择。虽然股票交易享受经济发展的成果似乎是一个更为理性的选择，但a股市场的现金流证明，大多数上市公司没有砖头、水泥和地段是不可靠的。

通过对房地产征收财产税来解决地方***的财政压力是财产税的***式替代方案。隐藏在地下的私人财富比较好能全面进入房地产市场，而不是股市和楼市下跌引发的债务危机。无论如何，这是一个低利率的时代，两害相权取其轻。

买家会发现，在二线以下的城市、过去房价上涨过快的城市以及***不断批准新城区新建筑的城市，以高价套现并不容易。他们只得到纸面财富。