掘金美国楼市 华人买家的“学区房情结”

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记者沈秋莎来自美国

与***房地产市场的热度相比，美国房地产市场近两年来呈现出复苏的趋势，但增速稳定。房地产网站realtor的首席经济学家Smoak表示，往年将是房地产需求旺盛的一年，约三分之一的买家年龄在25岁至34岁之间，今年买家的主力将带来200万份房地产交易订单。其中，有许多普通的***买家。

***买家看重地段

克里斯蒂娜来自大连。高中毕业后，她去美国上大学，然后留在美国工作。克里斯蒂娜和她的丈夫起初都为摩根大通工作。因为该公司位于纽约市中心，考虑到通勤的便利，他们选择了新泽西，这是一条远离曼哈顿的河流。在租了两年房子后，他们从往年开始基于照顾自己的家园和重视投资的原则来看房。

换了五六个经纪人后，他们最终选择了白人老人杰多林杰作为房地产经纪人。在杰伊的帮助下，他们锁定了纽约威彻斯特县的多布斯费里。克里斯蒂娜告诉记者，由于他们忙于工作，没有时间预测（数据为往年仅供参考）处理装修等琐事，可以直接入住的新房对他们来说很有吸引力。看了将近一年的房子后，他们最终选择了这栋建于2005年的独栋别墅，今年的成交价为91万美元。

这所房子有4间卧室，2个大厅和3个卫生间，外加地下室和厨房。房子周围的配套设施齐全，所以你可以步行去超市购物，附近的公园风景宜人。值得一提的是，它交通便利。步行15分钟可到达哈德逊河火车站，乘特快列车35分钟可到达曼哈顿。它非常适合在纽约工作的白领。当记者问及买房过程中最关键的因素是什么时，克里斯蒂娜说，房子的位置是最重要的，房子的结构和类型可以改变，但只有位置应该是不变的。

租金和房价都上涨了

在美国，经济形势越来越好，70后和80后的年轻人正处于事业的黄金时期，他们的经济状况很好。就业机会的增加推动了人口的迁移，从而导致住房需求的增加。那些出生于20世纪50年代的老人正在经历退休潮。这些人倾向于把大房子换成小房子，或者搬到更便宜的地方居住。这两代人的不同需求增加了整个房地产市场的流动性。

温德米尔的首席经济学家马修·加德纳(Matthewgardner)预测，今年将会有更多的房屋出售，一些持观望态度的房东会在房屋净值上升时出售他们的房屋。房屋库存会增加，但仍跟不上需求。因此，今年房价仍将稳步上涨。

穆迪公司首席经济学家马克赞迪表示，往年，房地产市场将迎合购买需求，扩大供应。虽然新建房屋的数量在增加，但与需要的数量相比还是不够的。租赁市场和空房屋入住率处于较低水平，这将推动租金和房地产市场的价格上涨。廉租房的短缺在廉租房中尤为明显。持有相同观点的clearcapita首席经济学家alexvillacorta告诉记者，往年，美国房地产呈现两大趋势:租金持续上涨，房地产增长缓慢。

据报道，美国的住房拥有率是50年来***的。

谨慎的联邦储备***会希望在提高利率的同时尽量减少对经济发展的负面影响。在全球经济低迷时期，美元走强，房地产利率充满波动，波动日复一日，长期趋势高企。

更高的房地产利率对市场有利。

房地产网站ten-x的首席经济学家Petermuoio指出，工资的增加将为房地产的复苏注入新的动力。各种数据的分析结果让他相信，往年美国的工资将会增加，这将有助于提高购买力，并为购房需求的增长注入一剂强心针。

美国房价在2009年跌至谷底，2010年后开始缓慢回升。数据显示，往年1月，美国单户别墅的中值为21.38万美元，同比增长8.2%。quickenloans的首席经济学家bobwalters说，被抑制了十年的住房需求已经恢复。根据realtytrac的报告，在美国最发达的12个城市中，去年住房市场的反弹超过了2005年的***点，交易净利润也达到了过去10年的峰值。

随着空交易量和利润的增加，市场也感到担忧。加德纳认为，当投机交易量上升时，往往表明房地产市场的泡沫正在逼近。

该学区供不应求

然而，不管是不是泡沫，复苏的趋势是好的。带着买高不买低的心理，一些收入稳定的***买家悄悄进入美国房地产市场。除了文章开头的克里斯蒂娜，丽莎去年还买了一栋房子。丽莎在2005年去美国攻读会计学硕士学位。毕业后，她在一家投资银行做会计，她的丈夫在耶鲁大学做博士后。他们一家原本住在康州的trumbull，但往年决定购买一个学区，因为他们的女儿已经入学。巧合的是，他们也把目光投向了纽约威彻斯特郡的斯卡德尔。

该学区一直是东部地区比较好的学区之一，因此吸引了美国许多买家的注意。丽莎下了两个订单，但被英勇的***现金买家抢走了。与其他购房者不同，丽莎对公寓情有独钟。除了负担得起之外，方便的护理也是他们选择公寓的一个重要原因。第三次，他们看中了一套两室一厅的公寓，售价56万元。丽莎很快就订购了它，最终的交易价格是562，000美元，地方税大约是每年9，000美元。

在美国房地产行业工作了10多年的詹姆斯·金(Jamesking)告诉记者，在房地产牛市中，学区住宅的增长与空普通住宅的增长没有显著差异，但一旦进入熊市，学区住宅因其良好的法律和秩序、优美的环境以及高质量的教育而显示出其卓越的弹性，可以称之为保值住宅。

一位不愿透露姓名的硅谷工程师告诉记者，她在2005年左右用零首付购买了大量房地产。房地产升值后，她用增值部分以按揭贷款的方式借入现金，然后以现金作为首付购买下一套房子。增值后出售，像滚雪球一样积累资本，也助长了房地产泡沫。***，在2007年次贷危机前夕，她及时收手，卖掉了所有的房地产，净赚了100多万元。

当然，不是所有人都这么幸运。2008年震惊美国华人社区的吴京华就是次贷危机的受害者。吴京华是硅谷的一名产品测试工程师。他通过抵押购买了19栋房子。次贷危机爆发后，房地产大幅缩水，他当时被解雇了。他枪杀了公司的首席执行官、业务总裁和人事经理。

即使经济危机爆发，硅谷周围的价格在短暂下跌后迅速反弹，价格保持稳定。根据paragon房地产集团往年发布的数据，旧金山湾区的房地产从2002年到2007年增长了59%，从2008年到2011年下降了27%，从2011年到往年飙升了60% ~ 70%。

一位不愿透露姓名的李姓工程师告诉记者，硅谷30万左右的年薪似乎很高，但10万是股票，10万是年终奖，平时只能用10万美元，几乎是月光。南湾大约有100万套房子破旧不堪，***他们不得不把目光投向偏远的东湾。虽然交通不方便，但学区在中间的上侧，130万套房子可以买3000英尺的新房子。

詹姆斯金告诉记者，美国的经济增长现在已经进入了一个高点。去年，这是一次高度整合，下行风险高于上行风险。此外，今年比较好季度的国内生产总值增长率预计为2%，但实际增长率仅为0.6%。美国经济进入滞胀期，房价反弹不会持续太久。如果市场进入新一轮调整，它可能会下跌。詹明信表示，与高水平学区相比，如果不考虑自谋职业和儿童教育，有闲钱的投资者可以购买相对较低的多单元建筑。单位越多，管理成本越低，投资回报越高。然而，多单元拥抱所在的学区通常是中等或较低的，人口构成复杂，弹性差。