深圳10万元＋楼盘再入市：与周边二手房价差巨大，买一套可赚上千万

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

自去年底临海揽山御园、华润城润玺等豪宅入市以来，深圳鲜有10万元+的楼盘入市。

不过进入今年5月，这一局面开始发生转变。海德园与招商仕林臻邸将双双入市，分别于5月26日和5月30日正式选房，两个项目共计推出426套住宅，均价均超过10万元/平方米。

上述两个项目分别位于福田香蜜湖安托山片区和南山蛇口自贸区，均是豪宅云集的区域。主打产品均为100平方米以上的大户型，其中海德园A区的总价在1755万-3240万元，招商仕林臻邸项目总价在1232万-1847万元。

值得注意的是，海德园属于超高热度的“网红盘”，虽未开始正式选房，却已经被市场提前预定“日光”。5月24日上午，《每日经济***》记者在海德园现场了解到，目前项目整体仍处于建设过程中，部分楼层已进入封顶阶段。

海德园项目现场图 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

时隔5个月，10万元+豪宅盘再入市

自去年底临海揽山御园、华润城润玺等豪宅入市以来，深圳市场便鲜有10万元+的楼盘入市。

据《每日经济***》记者了解，今年深圳将有多个豪宅项目入市，包括福田的海德园A区、天健天骄西筑，南山的华润城润玺2期新品、深铁懿府3期、招商仕林臻邸，以及白石洲***旧改项目绿景璟庭等。其中，海德园和招商仕林臻邸是今年入市较早的两个项目。

从海德园披露的信息来看，此次共推出239套住宅，均价为12.6万元/平方米，预计2024年11月30日毛坯交房。

公开资料显示，海德园分为A区和B区，位于福田香蜜湖片区，北临北环大道，东边为万科臻山府，旁边就是地铁2号线与7号线交汇的安托山站。

此次推出的是海德园A区，占地面积约3.02万平方米，建筑面积约17.47万平方米，容积率约3.44。而B区已于去年11月开盘并售罄，当时共推出181套房源，引来504批意向登记客户。

招商仕林臻邸的销售方案显示，此次共备案200套房源，分别为187套住宅、13套商铺，均为精装修交付，销售均价为11.5万元/平方米。

位于南山蛇口自贸区的招商仕林臻邸项目，所在片区为成熟居住区域，周边有地铁2号线水湾站，以及在建的地铁12号线花果山站，还有育才学校、蛇口体育中心和四海公园等基础配套。

5月19日-21日，招商仕林臻邸项目进行了意向登记。据其5月24日披露的信息，截至登记期限届满，共完成251组意向客户登记。

招商仕林臻邸意向客户登记信息 来源：咚咚找房

价格明显倒挂，买一套最多可赚上千万

海德园和招商仕林臻邸这两个项目之所以如此受到市场关注，除了自身所拥有产品、地段和配套等优势外，与周边二手房存在的巨大价差也是主要原因。

以海德园为例，因为深圳新房限价的缘故，海德园A区开盘均价为12.6万元/平方米，但周边二手住宅的挂牌价普遍在18万元/平方米以上。比如周边的安栾公馆实际挂牌价在19.9万元/平方米，天健公馆和万科臻山府二手房源的实际报价也多在20万元/平方米以上。

值得一提的是，在目前的第三方平台通常只显示深圳楼盘项目的参考价，但只要与中介沟通就可发现，项目的实际挂牌价要远高于二手房参考价。

5月25日下午，《每日经济***》记者通过某第三方平台咨询天健公馆一套93.61平方米、参考价1226.29万元（折合单价12.69万元/平方米）的房源时，经纪人许锐介绍，“这套房子业主的实际挂牌价为1670万元（折合单价17.84万元/平方米）。”随后，许锐还向记者发来项目VR效果图以及资料。

天健公馆实际挂牌价 来源：贝壳找房

以海德园一套161平方米的4房为例，如果以12.6万元/平方米均价买入后，以周边二手房价格18万元/平方米出售，就可净赚869万元；如果以***户型251平方米计算，价差则为1355.4万元。

类似现象在招商仕林臻邸项目同样明显。招商仕林臻邸周边既有像招北小区、招南小区、花果山小区等楼龄超过30年的老旧小区，也有像兰溪谷、鸣溪谷这种楼龄十几年的山景豪宅，而且还有临海揽山御园、晗山悦海这样的新建楼盘。

据记者了解，在距离招商仕林臻邸200米范围内，伍兹华府的挂牌价约为17.74万元/平方米，一套174平方米的4房售价3100万元；在距离招商仕林臻邸500米范围内，双玺时光道的挂牌价为21.5万元/平方米，一套88平方米的2房售价1900万元。

同样，以招商仕林臻邸一套155平方米的4房为例，如果以11.5万元/平方米的均价买入，以周边二手房17.74万元/平方米的挂牌价售出，可净赚967.2万元。

5月25日下午，美联物业深莞惠董事总经理江少杰通过微信向《每日经济***》记者表示，“今年深圳入市的豪宅盘之所以能保持较高关注度，除了跟项目自身特性相关外，不可否认与周边二手房价格倒挂相关，新入市豪宅价格基本相当于周边二手房价格打6折。”

在江少杰看来，受“7090政策”限制，未来深圳推出的新盘大多数都将以90平方米以下的刚需户型为主。从产品的稀缺性来看，必然导致大户型更受追捧，未来这类楼盘也将越来越少，而预期价格也将相对坚挺。

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