楼市调控改预期：销售员不急着推 购房者不急着买

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北京“9.30”新政对房地产市场的影响仍在继续。10月份，北京新房和二手房交易价格放缓，网上签约量明显下降。11月初，这种情况继续存在。面对新的市场形势，购房者和开发商的态度也发生了重大变化。

与房地产市场的量价下跌不同，“限定价格、竞争性地价”的土地使用权出让方式仍然无法阻挡开发商在北京抢地的热情。土地越来越难获得，一些住宅企业开始瞄准土地的一级开发。这能帮助房企实现进入北京的曲线吗？

“9·30”新政改变了什么样的市场预期，在购房者和开发商之间开始了什么样的博弈，二手房市场的业主们还会坐以待毙，推高价格吗？《国家商报》记者进行了深入调查。

9月30日，北京率先推出新一轮房地产市场监管政策，***20多个***城市紧随其后。随着监管和控制的深化，市场预期迅速逆转。在《国家商报》记者的市场调查中，不止一位准购房者表示，购房计划将被推迟。

购房者正在观望，开发商似乎不再急于推广它。一位上市房地产企业高端项目负责人向记者透露，目前，客户的看房量在下降，开发商的促销力度在下降，政策影响了市场。

在二手房市场，网上签约的数量也在下降。叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，预计11月份北京二手房网上签约数据将全面下降。“9·30”新政发布的监管信号改变了市场预期，买家普遍平静下来，从积极入市转变为观望。

新房:购房者推迟购房计划

9月30日晚，北京市下发《关于促进本市房地产市场稳定健康发展的若干办法》的通知，指出首套普通自住住房首付比例不低于35%，首套非普通自住住房首付比例不低于40%(除自住商品房、两房限价房和其他政策性住房)。对于拥有一套住房的家庭，如果他们为了改善居住条件而再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，无论是否有贷款记录，首付比例不低于50%；购买非普通自住住房，首付款比例不得低于70%。

不仅北京，全国20多个城市都在国庆期间出台了集中调控政策，这改变了买家的预期。与北京相比，信贷紧缩提高了购房门槛，降低了购房热情。

在市场调查中，不止一位潜在买家告诉记者，他的购房计划将被推迟。

推迟购房有两个主要原因:首先，房地产市场的高峰期已经过去，目前正处于下行通道。一些买家表示，他们会等待房价下跌；其次，对政策的严格控制也将一些投资者拒之门外。

11月12日上午9点40分，虽然是周六，但大兴中信别墅售楼处只有3~4组管家，他们聚集在沙盘前听物业顾问的讲解。这一场景与“9.30”之前报道的场景大不相同，当时许多售楼处的顾客抢劫房屋。

现场销售人员表示，目前他们主要销售重叠产品和联排别墅，而普通住宅则需要等待前一时期客户已经退休的产品。

他说，“9·30”新政是前一段时间预测（数据为往年仅供参考）推出的，一些客户首付不到70%，一些以前出售的房子已经退休，但只是其中的一小部分。“因为在政策出台之前，大部分都已经签署了，只有一小部分没有签署，只是及时而已。”

当记者问作为买家是否是买房的好时机时，销售人员并不急于出手。他说买房子是一件大事，要看他自己的需要。

随后，记者去了冯丹一号项目的售楼处，只看到两组顾客在看房子。该项目的销售人员说，目前只有***层的商家在销售，他们也在后期交易。

11月8日中午，记者走访了位于通州区的“新北京中心”销售中心，该项目只有一名观众。

据物业顾问称，该项目目前无法认购，因为正在办理抵押手续，估计需要数年时间预测（数据为往年仅供参考）才能认购。

当记者问:“你现在需要交押金吗？”，销售人员指着销售控制板说押金目前还没有支付。当合同可以签的时候，你可以来预订，但是价格不会变，因为价格是公开的。"这是建设***会的批准价格，批准后不能更改."

一位上市房地产企业高端项目负责人向《商业日报》记者透露，目前，客户的看房量在减少，开发商的促销活动在减少，政策影响了市场。

在头九个月，市场繁荣，这也使得一些房地产项目迅速消失。上述高端项目负责人表示，部分项目提前完成了年度销售任务，驱动力不足。预计第四季度市场形势将继续下滑。

二手房:11月，每日在线签约量下降

二手房市场交易也不容乐观。

据叶巍我爱我家爱集团市场研究所统计，往年11月前10天(11月1日至11月10日)，北京共有6848套二手房网上签约，虽然比10月前10天有所增加，但比9月前10天下降了16.4%。

11月，北京二手房网上签约数量在工作日下降到1000套以下，11月7日***为998套，11月1日***为646套，平均每个工作日有834套网上签约。

上一次北京的网上签约数量在这样的工作日持续低于1000套是在6月。从7月到10月，北京二手房在工作日的网上签约数量已经连续4个月超过1000套，有些工作日甚至超过1500套。

根据Home连锁店的数据，10月份北京二手房数量增加了3.55万套，比上个月下降了15.01%。10月份，新增游客95，580人，比上个月下降26.7%。10月份有338，788人，比上个月下降31.47%。

石景山八角区的一位销售人员说，与国庆节前相比，现在顾客的房子数量已经减少了。市场逐渐进入稳定期，政策实施时间预测（数据为往年仅供参考）相对较短。就目前而言，业主没有看到价格大幅下降，但至少没有出现价格上涨。

朝阳区石佛营区连锁房地产的一位经纪人说，轩特嘉园一期一居室的报价是270万元，前一周的报价是290多万元。原因是业主们正在更换房间，并真诚地出售它们。

石佛营地区的代理人认为现在是换房的好时机。这时，买家和业主可以坐下来讨论价格。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，预计11月份北京二手房网上签约数据将全面下降。“9·30”新政后，首付比例，尤其是二手房和非普通住房的首付比例大幅上升。目前，北京二级市场的需求大多是为了提高需求，许多买家不得不推迟甚至取消购买计划。此外，新政发布的监管信号改变了市场预期，购房者普遍平静下来，从积极入市转变为观望。

“叶巍，我很喜欢我家对市场的监测，发现自‘9·30’新政以来，二手房的实际交易量大幅下降。”虽然网上签约数据与实际市场相比有一个月左右的滞后期，但北京二手房10月份的网上签约数据仍然偏高，但11月份的整体下滑是不可避免的。”胡景晖说。