南通楼市刚刚去化率扎心了,什么是新开楼盘去化率

从商品经济学角度来说，一个楼盘如果很火爆，那么大家一定对于这个楼盘的未来预期是看好的，一个楼盘的火爆程度只能代表这个楼盘升值空间比较大，并不能完全代表这个楼盘好不好。去化率是房地产市场测评考量的一个重要市场化指标，对于决策者们来说都是有重要的参考意义。

房子去化率是不是越高越好？

对于这个话题，和尚谈点看法：1、房子去化率，也就是房子的销售率，这样大家就容易理解了。从这张图可以看出，房子去化率=已销售量/应销售量。销售量越好，去化率越高；反之，则去化率越低。去化率是房地产市场测评考量的一个重要市场化指标，对于决策者们来说都是有重要的参考意义。2、理性看待房子去化率的高低我们从不同角度来认识一下去化率的市场意义：从正常市场角度讲去化率越高，代表市场购买力旺盛，产品适销对路，房子流通性较好，楼市处于交易活跃周期，这种情况会出现供不应求的局面，极大概率会推升房价上涨；去化率走低，代表市场购买力冷淡，产品销路不好，房子流通性较差，楼市处于交易不活跃周期，这种情况通常出现供过于求的情况，极大概率会使房价走低；去化率达多年加权平均数左右，代表市场供求处于平衡状态，既不是买方市场，也非卖方市场，此时，房价趋于稳中波动走势。

从开发商角度讲开发商是房子的提供者，属于市场经营的***法人。从实业经营市场来讲，当然是希望自已的产品市场销售好，也就是去化率高，这对于开发商来说是最想看到的结果。去化率越高，意味着开发商存货越少，加速投资和推盘量，做大做强，提升效益，是经营资本和产业资本的根本目的。从消费者角度由于楼市去化率趋高，房子销售火爆，这种情况一般会推升房价，购房者出现排队买房的场景。

如今的现实购买力就是六个口袋也要买房，时下的美誉为“房奴”一簇比比皆是，从这个意义上讲，去化率越高，在房价不断上涨的过程中，会加重消费者的生活负担。从宏观金融角度讲由于楼市去化率越高，市场交易活跃，势必造成房地产金融信贷快速上升，包括投资端和按揭端。众所周知，房地产行业是强周期行业，一旦市场遇冷或经济周期迎来下行通道，极易引发杠杆风险。

另一方面，在去化越高的情况下，房地产投资增速过快，必然会占用过量的社融资金，从而挤压实体经济投入，特别是制造业和技术改造方面的资金投入，不利于发展实业经济和科技兴业强国的发展方针。综合来讲，房子去化率的高低，不能一概而论。从宏观经济大局来讲，供需平衡的市场，合理性的去化率，更有利于多维经济体的稳健发展。

开发商卖的楼盘首开价格是***吗？有什么门道？

您好，我是@小强讲房产买卖知识 ，分享我的观点。很多朋友在买房时都有跟您类似的疑问，首开价格到底是不是***？其实这反映了一个问题，每个人都想自己买了房价格就涨起来，所以才会有这样的疑问。那么首开的价格到底会不会是***呢？并不一定。通常情况下，首开的价格一般是整个规划中***的，因为首开价格低，才能更好的吸引购房者前来，来的人越多楼盘越火，楼盘越火卖的越快，卖的越快越有利于开二期三期，这就形成个良性循环。

这样就更利于给后续二期三期铺垫，铺垫涨价，铺垫成交。这也是常规操作。这类楼盘，通常数期都在同一个地块，享受着同样的配套设施，只不过是为了加快现金流转，所以分期投入分期开发。但是也有例外情况。有的楼盘，坐拥不同地块，比如一些超级大的城改项目，看似同一个项目，可是坐拥好几个地块，不同的地块区位不一样，享受的配套设施也不一样。

以太原碧桂园某项目为例，一期在市中心，紧邻一个成熟的中高端项目和公园，所以一期做的就是改善型，因此价格也特别高。二期三期就偏离市中心，做的是刚需盘，所以价格肯定低。因为中高端项目是最能提升项目规格的，因此一期推出中高端项目就不难理解了。用一期中高端项目自抬身价提升规格，到二期三期推出刚需户型以后，人们会发现，妈呀，价格降了这么多，赶紧买，所以反而更容易出销量。

这也是一种套路，反其道而行之。因此，并没有***的首开价格更低的情况，要具体问题具体分析，楼盘各期地块不一样，配套不一样，定位不一样，都会导致价格不一样，一定要自己甄别清楚，不要盲目下结论。以上是我的观点，希望对您有帮助。我是@小强讲房产买卖知识 ，用公正的立场、严谨的态度、专业的知识为您提供买卖房产信息咨询。

一个楼盘的火爆程度是否能体现楼盘的质量高低，你是怎样认为的？

从商品经济学角度来说，一个楼盘如果很火爆，那么大家一定对于这个楼盘的未来预期是看好的，但是一个楼盘的火爆程度只能代表这个楼盘升值空间比较大，并不能完全代表这个楼盘好不好。如果是从投资角度来说的话，一个楼盘火爆程度的确代表这个楼盘在未来的升值空间比较大。但是如果单纯从住户的角度来看，还需要看他的内在。所以还需要看看这个楼盘的物业管理水平和建筑预期等各个方面，甚至还需要观察是否有噪音周围公共设施是否完善。

打个比方，学区房肯定火爆程度是很高的，相信未来的价值也肯定只会高不会低，但是对于儿女已经大学毕业只是想换个安静房子的人来说这是否必要呢？再比如机场旁边的房子也很吃香，但是对于那些工作在市区的，想睡个安稳觉不想听到飞机声音的上班族来说又有什么意义呢？所以单纯看房子的火爆程度对于只是想买个房子住的住户来说很可能会吃点亏，相信除了火爆程度外还需要实地考察，是否各个方面符合自己的预期才是最重要的，。

“金九银十”真的来了，上周成都新开楼盘去化率超八成, 你怎么看？

这么简单的问题你都看不出来吗？水可载舟也可覆舟。那是因为房价远远超过了平民百姓的可接受范围、说实话***房价跌肯定跌、那只是时间预测（数据为往年仅供参考）问题。摸着良心说话不管房价涨跌、不要相信任何人言论忽悠、要看清现目前形式、急什么呀！3月24日和6月份、全球经济数据报告不佳全球经济承下行压力、欧美亚洲股市爆跌，虽然现在欧美指数起稳但也改变不了欧美经济下行的事实。

以前美国都是加息、往年8月1日美国宣布降息、这一件事儿说明什么、我就不必解释了吧！大家应该懂的.巴菲特说过美国随时面临金融危机爆发的可能。***经济数据上次报告也是承下行压力、而且***数据报告***偏老龄化偏高、如今各行各业生意难做钱难赚、买房这么大的资金、首付房货钱从向而来？从这一系列真实的数据来看、你们鼓吹房价要上涨的托、你们给个上涨的动机和理由先！你们忽悠谁呢？我说的这些百度或财经***可以查询得到。

要买房的不要听任何人说、炒房的可以恶写文章吹抬忽悠的说房价在上涨，要多看***看看全球和***金融情况、多看多分析、你们自己看到的国家或******发布的数据才可以参照、只相信自己看到真实数据和各行各业生意回暖或者下行层度来决定买与不买。切不可听信它言、相信你们自己。????????????。