楼市加杠杆：热潮涌动审慎风险

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我们的记者王赢从北京报道

***央行行长周小川在20国集团财长和央行行长***发布会上明确承认了增加房地产市场杠杆的政策调整。

周小川解释说，仍然有许多人没有房子。与其他国家近50%的贷款总额相比，***目前的比例还不到20%，抵押贷款应该有一个蓬勃发展的阶段。

值得注意的是，除了官方政策中的现场杠杆外，以金融属性为代表的非现场杠杆产品也在迅速发展，房地产市场也在飙升。

野外外部杠杆

2月26日，央行行长周小川在***人民银行上海总部的媒体发布会上表示，增加个人住房贷款杠杆的逻辑是正确的，空应该有大力发展住房贷款的空间。

在周小川看来，与其他国家相比，***国内个人住房贷款仍占银行贷款总额的比例较低，因此银行认为这是一个相对安全的产品，因此有很大的发展机会。

在政策方面，房地产市场加上杠杆率表明首付比例一直在下降。

往年9月30日，***银行和***银行业监督管理***会发布通知，***购买普通住房的家庭的商业个人住房贷款***首付比例调整为不低于25%。往年2月1日，央行再次宣布，为进一步支持合理住房消费，根据***有关安排，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭将***购买普通住房的个人住房贷款。原则上***首付比例为25%，每个地方可以上浮5个百分点；对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通住房，***首付比例调整为不低于30%。比较好批非限制性城市的***首付是20%，是杠杆率的5倍。

中原地产(Centaline Property)分析师张大伟表示，在政策层面增加杠杆可以被视为增加市场杠杆，更多的场外杠杆也正在出现。各种首付贷款已经可以将首付降低到***5%，即杠杆率可以扩大到20倍。甚至一些企业已经能够提供契税贷款。

根据世界银行发布的往年度报告(报价002285，BUY)，该公司去年共发放“嘉园云贷款”32209笔，贷款金额29.92亿元，分别增长65.05%和51.90%。嘉园云贷款产品主要通过收取一定的利息向买家提供短期贷款业务。

链家地产也有相关产品。它可以向买卖双方提供的金融服务包括止赎贷款、全额贷款、抵押交换、个人贷款、首付贷款、监管贷款和房地产管理。《21世纪经济报道》记者在链家金融网站上看到，链家发布了一款名为“还贷易”的产品。***贷款价值为80%，最长还款期限为6个月，最快贷款期限为3天。例如，根据20%的首付，买房的杠杆率是1︰5。在此基础上，贷款首付的一半，购房的杠杆率将扩大到1︰10。

根据这一需求，链家还开发了“佳多宝”和“定期宝”系列产品。通过互联网平台向中小投资者募集资金，回报率一般为6-8个百分点。

除了上述官方和市场飙升的杠杆策略，许多购房者也采取集资买房。

热潮下的风险？

目前，银行对抵押贷款的支持力度更大。据北京贾伟安捷投资担保有限公司监测，自2月份以来，银行对首套住房贷款的优惠范围逐渐扩大，几乎大多数银行都能给购房者***的“15%的优惠”。此外，今年以来，各银行的贷款速度仍相对稳定，贷款周期一般保持在4-5天左右。除组合贷款处理过程缓慢外，商业贷款和公积金贷款的贷款节奏相对稳定。在二手房契税等政策调整带来的利好影响下，未来抵押贷款市场的后续上行势头仍相当充足。《贾伟安杰》预测，3月份抵押贷款市场交易量仍将保持稳步上升趋势。

然而，杠杆率的持续下降仍引起市场担忧。

近日，《沈阳市人民***办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》出台，引起了人们的关注:毕业不满5年的大学生可以“零首付”购房。当天晚上，沈阳市***官方微博“沈阳出版”再次表示，首付比例“零首付”政策的实施仍处于调查论证的初期阶段，不具备出台的条件。

这项政策引起了公众对房地产市场杠杆作用的关注。

太和集团董事长黄启森在接受记者采访时表示，截至目前，全国已有130个城市出台了房地产去库存政策。然而，对于那些只考虑短期行为的政策，如“零首付”，他们坚决反对，认为去库存不能没有底线。

张大伟认为，房地产去库存化运动这一次似乎各种政策将有利于买家进入，但2009年和2009年的***区别是，在2009年，30%的利率被用来降低买家的成本，因此增加杠杆的风险非常低。本轮杠杆大部分不是来自市场，首付贷款平均利率超过20%，所以要注意风险。即使***增加杠杆以减少首付，也不可避免地会导致贷款额的增加和贷款成本的增加。

黄启森认为，对于高库存的城市，如果我们只是等待***救市，盲目地“等待、依赖、想要”，肯定没有出路。开发商应该放弃运气，用价格换数量来赢得主动权，这就是“减法”。就开发质量而言，应努力“添加”。

然而，***董事长陈认为，房地产市场的杠杆风险并不大。这是因为，从经验来看，消费者住房融资的违约率很低。相比较而言，自有住房融资的风险系数相对较低。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，增加杠杆并没有太大问题，尤其是在信贷政策相对宽松的背景下，这实际上让更多的人进入房地产市场，从而降低了潜在的购买成本。当然，在实际过程中，我们可以看到一些杠杆实际上更多的是来自其他互联网金融平台，而不是来自商业银行系统。包括一些中介机构，为了扩大平台的利用效率，他们可能会提供零利率的优惠按揭贷款，这使得各种杠杆操作变得频繁。然而，这种杠杆背后的担保机制并不完善，这增加了各种风险。