买房最重要的是什么,选房子最重要的是什么

在房产投资中有这样两个派别一个是市中心派另一个是郊区派那我们先来说买市中心的房子有几个特点：一是配套非常的齐全，包括他的商业配套也是非常齐全的，这是中心的特点第二个交通非常的发达第三个以公园为代表的各类基础设施，包括图书馆，博物馆，尤其是医院、学校，都是经过了很多年的沉淀。

买房你最看中什么？

看需求啊看中孩子教育就教育为王，其他都让位。上海有多少人为了孩子教育跑到花桥买房的。投资为目的的话就要看升值空间和未来是否容易出手了。位置不完全等于升值空间，有些地段已经透支价格了。是否容易出手就要综合考虑了，新地区的话，政府的规划是很重要的因素，还要谨慎是否能成功开发这个地区。想提升生活质量就要选离公司近的，或者说交通便捷的位置。

什么才是核心地段的房子？

在房产投资中有这样两个派别一个是市中心派另一个是郊区派那我们先来说买市中心的房子有几个特点：一是配套非常的齐全，包括他的商业配套也是非常齐全的，这是中心的特点第二个交通非常的发达第三个以公园为代表的各类基础设施，包括图书馆，博物馆，尤其是医院、学校，都是经过了很多年的沉淀。而且基本上不管哪个城市，好学校主要都聚集在老城区，也就是因为这些配套的完善导致的市中心有大量的人流，居住的体验也非常的好，吃的玩的逛的很方便。

同时市中心的房子作为投资而言，抗跌性是非常的好，几乎在大部分的上涨的行情中，市中心都是领涨的，虽然也有郊区领涨的现象，绝大部分的行情中市中心都是领涨。俗话说，有利就有弊，世界上没有绝对完美的选择，那市中心的缺点是什么呢？就是涨的不是最快的。就像上海的新天地卢湾区十年来的涨幅，排名并不是靠前的，排名比较靠前的是哪里呢？大虹桥区。

同样在成都成华区、青羊区、金牛区这些老城区涨幅也不是靠前的，以十年周期来看，高新区，锦江区、天府新区是靠前的，也是涨幅最大的。如果用十年长的周期，我们可以发现有很多城市市中心都不是涨的最快的，这就是一个最大的缺点。那对于楼市的而言，行情来了，不管是上涨还是下跌，有这几种现象。大家以后可以多关注。第一种现象是涨时大涨，跌时大跌，那么有些片区涨跌起伏会非常的大，让投资人犹如过山车一般。

第二种是涨时大涨，跌时小跌第三种涨时小涨，跌时大跌。那这三种现象，我们会选择哪种呢？不用说，我们都愿意去选大涨的，所以在长期的投资过程中，我们发现市中心往往是长时大涨，跌时小跌，市中心是具有非常好的抗跌性。在一些郊区领涨的城市，市中心的上涨会略微滞后，但是在整个行情中，它的涨幅并不会少。如果在整个长周期来看，市中心反而是涨幅最好的，而远郊有些新区，是什么现象呢？远郊有可能是涨时大涨，跌时大跌。

所以在这一轮的下跌行情中，跌的最快的基本上都是远郊，不管远郊过去是大涨远郊，还是小涨远郊。所以说郊区的问题是大涨大跌，很考验投资人的心理承受能力，当然有些很差的片区一直都不怎么涨，跌的时候反而是爆跌腰斩，这是地方就是巨坑，我们是一定要回避的。那选择市中心最大的特点是有抗跌性，在整个市场最难熬最痛苦的时候，而你好像感觉不到那种阵痛，依然还可以谈笑风生，因为市中心即使跌了，但它依然是有流动性的，你不用担心一直套在手里，只是价格上不是很理想，所以我们是不建议行情不好的时候割肉卖楼，那个时候就是比的信念和现金流，不管怎么样是一定要扛过去的，只要你选对城市，选对区域，而且这个房子要好租、好住，那卖基本上问题不大。

但是我们需要做到的是“谁无暴风劲雨时，守得云开见月明。”。那市中心的房子说了这么的优点，刚才不是还有一个缺点吗？那就是用十年周期去看，市中心并不一定是最好的，原因很简单，过去的十年是中国城市扩张最快的十年，也是新区建设最快的十年，更是鬼城变成熟新区的十年。所以我们会看到成都的天府新区、郑州的郑东新区、合肥的滨湖新区，这些远郊的涨幅在这十年都比老城区要涨的快的多，所以在上一轮大涨的前，凡是买了郊区的都至少翻了一倍，个人的资产也随即翻了一倍以上。

那如果我们把眼光再放长远一点呢，比如20年，30年，可能有人会说，中国的城市进程不可能还有20年30年，但凯哥想说的是，30年我不敢保证，但是20年应该还是有的，但发展的速度肯定会有所减缓，不会在像过去的十年，但一线城市和强二线城市依然势头强劲。那我们先不说中国未来的20年30年，因为大家会说不具有代表性或者说说服力，我们可以参考一些发达国家的城市化进程，国外的有统计数据，比如美国的纽约、洛杉矶、英国的伦敦，还有法国的巴黎。

补充一点不包含德国的柏林，因为柏林比较特殊，后面有机会我们会详细的讲解。我们会发现这些发达资本主义国家，站在更长的周期里看，市中心涨得是非常好的。原因是这些城市的市中心在每一轮的上涨中，都不会落后于其它片区，而在下跌中，它会比其他片区更抗跌，为什么会有这种现象呢？这个就需要我们看这个城市发展的本质了，其实很简单，这些市中心没有真正的没落或者说衰退。

目前国内一些流派中有一个“市中心腐烂论”认为国内很多城市市中心都已经腐烂了，为首的就是上海啊、广州啊、成都啊，还有重庆。因为老的中心因为过去的规划不够科学，不够现代，导致道路、设施都与这个时代有点格格不入，不管是拆迁还是维护都不能做到完全彻底，也很难让老城区旧貌换新颜，那有钱的购房者会选择去新区，规划更好的地方购买。

所以城市腐烂论也并不是完全没有道理，因为一个城市的发展有四个阶段，首先城市发展到一定的程度，一定会有去中心化的这个阶段，但后面城市还会再中心化，换句话说，城市会再回到市中心来，这是城市发展的规律。当然我们说的基本上都是一线城市和强二线城市，至少也是三线城市，因为真正会腐烂，会衰退没落的就是一些四五线城市，或者一些县城。

买房选房最主要的是什么？

买房选房最主要的就是满足适合自己的需要，其次，就是要保值。买房千万别听售楼员的瞎忽悠，一定要做自己的判断。要想买到好房子，不下点功夫是不行的，一定要按下面七步走。第一，选区域好的位置。方便子女就学是第一要务，尽量靠近学校，学区房为什么贵？自有其道理。上班方便，节省上班途中的时间，可以做很多事。第二，交通要便利。

尽量避免商业区，交通拥挤会把你大量时间消耗掉。尽量选择距离工作单位近的房源，避免经常迟到的烦恼。第三，周边环境和设施要完备。周边最好有公园，有利于你和家人身体健康。没有公园也要有广场，起码有散步的地方。尽量靠近医院，周边不是商业区，但大型超市不能没有。市政管网要铺设完毕，不能因为下雨变澡堂子。第四，避免噪音和空气污染。

不能选靠近马路边的房子，不能选靠近饭店，浴池，市场，变电站，垃圾站，高压线等，各种会造成影响你正常生活质量的房子。第五，楼层选择。尽量选择依次洋房，多层，高层的先后顺序。舒适度洋房最佳，高层最差，高层公摊面积也大。高层遇火灾隐患基本都是九死一生。第六，户型选择。一定要选南北朝向，南北通透的房子。塔式坚决不买，和鸽子篓子没区别，舒适度极差，而且公摊面积大。

房子都有缺点，最重要考虑什么？

买房子的第一要素就是有没有升值空间，其他的都是次要的。我们再买房时，一定要带着卖房心理去买房，不管是楼市火热的时候，还是楼市低迷的时候，买房一定要带着卖房的心理。为什么？楼市火热的时候，买的好的房子，以后升值会很大，楼市比较低迷的时候，好房子的抗跌能力也比较强。什么房子的升值大呢？第一，就是城市的核心地段，比如说行政中心的地方，比如说城市资源集中的地方，比如说最好的学区房，核心地段的房子，永远都是最好卖的。

什么样的房子算是好房子，好房子的标准是什么？

很高兴回答这个问题，小编目前也是苦逼的房奴一族，也是售楼部销售人员，相信对于这个问题，有资格来回答一下。1.小区规模：大小适中即可。不要买只有1-2栋的特小规模小区，这种小区内部配套基本没有，绿化也不达标，出门就是马路，居住舒适度差；而且一般楼下就是店面或者马路，噪音污染不可避免。那么大型社区呢？正常来讲，20栋楼以上，我们就可以定位为大型社区了，大型社区内部配套一般都会比较多，跑道、泳池、喷泉、球场都会给你安排上，看的你会眼花缭乱，内心只有一个字：买！但是大型社区，实际居住体验并不好，入住率低的话，像鬼城，家家户户黑漆漆的，问你怕不怕？入住率高的话，一些公共资源不够分，周末想下楼跑步运动一些，到处人挤人。

大型社区和小型社区有一个特点，就是公共资源不够分，停车位也会特别贵，部分小区电动车无处安放只能丢在路边。这年头，谁家还没有一辆雅迪呢？而且小区规模过大或者特小，后期在升值空间方面也会存在一些问题，对比同地段中等规模小区，升值幅度没有人家高。2.楼栋选取：以小区中心点楼栋为佳很多人买房子，会故意挑选小区边的楼栋，觉得视线好无遮挡，实际上边套的楼栋，居住起来舒适性不会很高并且有很多你居住之后才能发现的问题：排水沟、马路噪音、灰尘等。

3.楼层选取：根据个人所需，以下小编为大家整理以下低楼层缺点：蚊虫多，日照时长短，春冬季节衣服不好晾晒。优点：不怕电梯停电，马路噪音较小（噪音是向上扩散，所以低楼层反而安静）中高楼层缺点：贵，基本开发商定价，中间楼层都是最贵，再上下递减。优点：视线好，采光好，通风好顶楼缺点：施工不规范可能会漏水、夏季比较热。

优点：通风好、采光好、视线最佳；并且一般入住后，可以最大化利用天台空间（例如晾晒衣服、泡茶、看星星）4.户型选取：户型整体上，要根据个人和家庭所需，来决定选多大户型。但是毋庸置疑，房子肯定是越大越舒服，越大越豪华。户型选取，有以下几条舒适性原则：南北通透、全明户型、动静分离、楼层高度、空间利用率（避免买奇葩户型）我们再选取户型的时候，要格外注意房子的公摊，很多开发商的公摊太大，会导致套内面积减少。